Gewerbliche Mietverträge: Schriftformheilungsklausel unwirksam
Veröffentlicht am 21.11.2017 |  Kommentare

Wichtige Info für Mieter von Gewerbeimmobilien: Der BGH hat in seinem Urteil vom 27. 09.2017 (Az. XII ZR 114/16) die Schriftformheilungsklauseln in Mietverträgen für unwirksam erklärt. Die Klauseln sind mit der nicht abdingbaren Vorschrift des § 550 BGB unvereinbar und daher unwirksam.

Eine Schriftformheilungsklausel ist eine Klausel im Mietvertragsrecht, die die Vertragsparteien verpflichtet, alle Handlungen vorzunehmen und Erklärungen abzugeben, die erforderlich sind, um das gesetzliche Schriftformerfordernis einzuhalten. Der Mietvertrag kann so dann nicht mehr unter Berufung auf die Nichteinhaltung der gesetzlichen Schriftform vorzeitig gekündigt werden.

Die Entscheidung des BGH hat damit eine umstrittene Frage geklärt. Der Hintergrund: Vermieter nutzen den Schriftformmangel oftmals zur Kündigung, allerdings ist dies oftmals nicht rechtens. Denn: Auch wenn ein Mietvertrag nicht mehr der Schriftform entspricht, ist der Mieter aber nach Treu und Glauben daran gehindert, sich auf den Schriftformmangel zu berufen. Schriftformheilungsklauseln, die eine generelle Verpflichtung der Vertragsparteien enthalten, Schriftformverstöße jeglicher Art nachträglich zu beseitigen, um so eine „vorzeitige“ Vertragsbeendigung durch ordentliche Kündigung zu unterbinden, sind stets unwirksam. Das gilt unabhängig davon, ob sie durch Individualvertrag oder in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbart werden. § 550 BGB enthält zwingendes Recht.

Das Schriftformerfordernis bei langfristigen Mietverträgen soll nicht nur sicherstellen, dass ein Grundstückserwerber, der als Vermieter in ein langfristiges Mietverhältnis eintritt, dessen Bedingungen aus dem schriftlichen Mietvertrag ersehen kann. Es dient auch dazu, die Beweisbarkeit langfristiger Abreden zwischen den ursprünglichen Mietvertragsparteien zu gewährleisten und diese vor der unbedachten Eingehung langfristiger Bindungen zu schützen

Mit Blick auf diesen Schutzzweck sind Schriftformheilungsklauseln nicht mit § 550 BGB vereinbar. Dies gilt unabhängig davon, ob sie wie hier zusätzlich eine Verpflichtung enthalten, von einer Kündigung wegen des Schriftformfehlers abzusehen.

Machen Sie Ihren Alltag in der Immobilienbranche doch einfacher:Jetzt kostenfrei testen!